全球房价飞涨!在欧洲、美国、加拿大和新西兰的带动下，这股热潮加速。MATTHEWMONTAGU-POLLOCK
年3月8日
全球房地产
年
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1.在欧洲、亚太地区、美国和加拿大的许多国家，房价一直在加速上涨。
2.在全球53个已公布住房统计数据的住房市场中，有40个的实际房价(即经通货膨胀调整的价格)上涨。更为乐观、为公众所熟悉的名义数据显示，45个国家的房价上涨，只有8个国家房价下跌。
3.由于与大流行相关的限制措施，在上半年突然暂停之后，许多国家的交易量在下半年强劲复苏。
4.新的需求来自于在城市之外购买的更多房产。创纪录的低利率和量化宽松政策进一步提振了需求。
5.发达国家的房价增长加速，体现了抵押贷款融资的重要性。
6.北美房地产市场正在蓬勃发展。联邦住房金融局发布的经季节性调整的仅包含购买的美国房价指数，在年同比增长9.42%(经通胀调整)，这是有史以来最大的同比增长，这是在极低的利率和大规模政府刺激支出的推动下产生的强劲的需求和建筑活动。尽管美国是新冠肺炎疫情的新爆发中心。同样，在加拿大，该国11个主要城市的房价在年上涨了8.57%，而前一年同比下跌了0.29%。
7.在欧洲国家，如斯洛伐克共和国、土耳其、德国、爱沙尼亚、瑞典和俄罗斯，房价都出现了强劲的上涨。
8.亚太地区的发展势头正在增强，新西兰、斯里兰卡、韩国、台湾、日本和中国大陆都有显著表现。
国际货币基金组织(IMF)将年全球经济增长预测修正为5.5%，高于此前5.2%的预测，原因是许多国家加快了疫苗分发和新的政府刺激措施的涌入。去年全球经济收缩了3.5%。
根据我们的年全球房价调查，最强劲的房地产市场包括:新西兰(+16.77%)、斯里兰卡(+15.47%)、波多黎各(+14.59%)、斯洛伐克共和国(+14.28%)和土耳其(+13.7%)，使用通胀调整后的数据。
房价同比下跌幅度最大的是马卡蒂CBD、菲律宾(-16.11%)、埃及(-14.38%)、黑山(-10.45%)、金边、柬埔寨(-8.8%)和卡塔尔(-4.78)，该数据是通胀调整后的数据。
势头更加强劲:根据《全球房地产指南》的研究，有数据可查的全球房地产市场中，有37个在年表现出更强劲的增长势头，而只有16个房地产市场表现出更弱的增长势头。动量是衡量“变化中的变化”的指标;简单地说，如果房地产市场今年比去年增长更快(或下降更少)，势头就会增强。
表现最强劲的国家/p>
在我们的全球房价调查中，新西兰目前是最强劲的房地产市场，年房价中值飙升16.77%(经通胀调整)，高于年同比10.28%的涨幅，也是自年以来的最强表现。从季度来看，年第四季度的实际房价上涨了7.62%。
以下所有数据都是经通胀调整后的。
斯里兰卡的房地产市场正在走强，年房价上涨了15.47%，较前一年的2.46%有了明显的改善。但在首都科伦坡，由于需求在病毒大流行期间从城市中心向农村地区转移，房价实际上一直在下降。上个季度，全国房价环比上涨14.34%。
波多黎各的住房市场出现强劲反弹，经季节性调整的仅考虑购买的住房价格指数在年创下14.59%的新高，与年的0.67%和年的9.74%的同比下降相比，出现了大幅逆转。年第四季度，房价环比上涨3.1%。
斯洛伐克共和国的房地产市场势头强劲，年房价大幅上涨14.28%，较前一年的3.34%大幅上涨，是年以来最强劲的同比涨幅。按季度计算，最近一个季度的实际房价上涨了3.27%。
受国内外投资者强劲需求的推动，土耳其的房价正在加速上涨。年，全国房价指数创纪录地飙升13.7%，较前一年1.67%的跌幅有了大幅扭转。但在年第四季度，实际房价环比下降了0.25%。
欧洲房价的大幅上涨仍在继续
尽管受到新冠大流行的经济影响，欧洲仍处于全面的房价上涨之中。在我们的全球调查中，十大房地产市场中有六个位于欧洲。年，24个欧洲房地产市场中的至少21个房价上涨。
斯洛伐克共和国现在是欧洲最强劲的房地产市场，年房价大幅上涨了14.28%，较前一年3.34%的增幅有了明显改善，这是自年以来最强劲的同比增幅。按季度计算，上个季度的实际房价上涨了3.27%。尽管出现了大流行，但来自本地和外国投资者的房地产需求仍然强劲。
年斯洛伐克共和国经济萎缩约5.9%，相比之下，年、年和年的经济扩张分别为2.4%、3.9%和3%，原因是新冠肺炎大流行对经济活动造成了沉重打击。欧盟委员会预计斯洛伐克共和国今年将增长4%，年将再增长5.4%。斯洛伐克国家银行对今年经济增长的预测更为乐观，为5.7%。
受国内外投资者强劲需求的推动，土耳其房地产市场继续走强。年，全国房价指数创下13.7%的新高，较上年同期1.67%的跌幅有了大幅扭转。然而，从季度来看，年第四季度的实际房价下降了0.25%。
对外国人来说，土耳其货币贬值意味着房地产市场的价格非常有吸引力，吸引了许多来自海湾地区的买家。根据土耳其统计机构(TurkStat)的数据，年住宅销售同比增长11.2%，达到近万套，超过了年创下的万套的纪录。土耳其经济在年同比增长1.8%，成为全球为数不多的避免疫情导致经济萎缩的国家之一。据国际货币基金组织(IMF)预计，该国经济今年将强劲增长6%。
德国房价继续强劲上涨。年公寓平均价格上涨了11.42%，与前一年11.15%的涨幅持平。从季度来看，年第四季度房价上涨了2.29%。受低利率、城市化和健康家庭财务状况的推动，德国对住宅地产的需求依然强劲。近年来，移民和强劲的经济增长增加了本已强劲的需求。尽管有大流行病，住宅建筑活动继续增加。根据Destatis的数据，年前11个月，住宅许可同比增长4.8%，至套，年同比增长1%。
由于大规模的政府刺激措施帮助减轻了新冠大流行的影响，德国经济在年收缩了5%，低于预期，降幅也小于全球金融危机期间5.7%的收缩幅度。欧盟委员会预计德国经济今年将增长3.2%。
英国房价也出现了令人惊讶的逆转，年的实际房价上涨了5.56%，相比之下，前一年的房价下跌了0.58%，是自年以来市场表现最强劲的一年。上个季度，实际房价环比上涨2.26%。
在伦敦，实际房价在年上涨了5.3%(经通胀调整)，相比之下，年下跌了3.2%;然而，当伦敦外围的房价上涨时，伦敦内部的房价却下跌了。所有其他地区的房价也在年上涨。东米德兰兹地区的房价增长最快，在年上涨7.6%(通货膨胀调整后)，其次是外东南地区(7.08%)，西北地区(7.07%)，约克郡和汉伯塞德郡(6.71%)和西米德兰兹郡(6.47%)。
然而，英国经济正在苦苦挣扎，根据国家统计局的数据，年英国的实际GDP下降了9.9%，这是有记录以来最大的年度下降。国际货币基金组织(IMF)最近将其对英国年经济增长的预测从最初的5.9%下调至4.5%。
其他强劲的欧洲房地产市场包括爱沙尼亚，年房价上涨10.37%，瑞典(9.79%)，俄罗斯(9.14%)，维也纳，奥地利(8.06%)，荷兰(7.33%)，葡萄牙(6.2%)，挪威(5.75%)和丹麦(5.37%)。在最近一个季度(第四季度)，所有的季度增长都是正的。除葡萄牙外，所有国家在年的表现都比前一年更为强劲。
泽西岛(4.97%)、马耳他(4.82%)、冰岛(4.05%)、芬兰(4.01%)、基辅、乌克兰(3.65%)和爱尔兰(3.24%)的房价略有上涨。在最近的一个季度，所有这些城市的房价都出现了季度增长。除泽西外，其他所有州在年的表现都比一年前好。
欧洲住房市场的房价涨幅最小，包括波兰华沙(1.78%)、瑞士(1.09%)和罗马尼亚(0.39%)。在这些国家中，只有瑞士在年的表现强于去年。瑞士和罗马尼亚最近一个季度的价格都出现了上涨。
欧洲最疲弱的房地产市场
年，在24个欧洲住房市场中，只有3个市场的房价出现了下跌:黑山、拉脱维亚和北马其顿。
由于经济衰退，黑山的住房市场状况正在迅速恶化。年，新建住宅的价格暴跌了10.45%，而前一年同比上涨了2.29%。
年，黑山旅游依赖型经济在西巴尔干地区遭受了最严重的收缩，实际GDP下降了约14.3%，相比之下，年和年分别增长3.6%和5.1%。经济预计今年将部分复苏。
拉脱维亚的住房市场继续降温，在年同比小幅上涨0.49%之后，年里加的平均公寓价格下降了0.97%。上一季度，里加房价环比上涨0.6%。欧盟委员会预计拉脱维亚经济今年将增长3.5%，而在年则是收缩3.5%。
北马其顿的房地产市场正在失去动力，全国住宅房地产价格指数在年略微下降了0.13%，而前一年同比上升了4.08%。按季度计算，上一季度房价下跌了0.2%。据国际货币基金组织(IMF)预测，继去年萎缩5.4%之后，今年该国经济预计将增长5.5%。
亚太地区的发展步伐正在加快
在我们的全球调查中包括的14个亚太地区房地产市场中，有10个在年表现出比去年更强劲的势头。11个国家的房价上涨，新西兰和斯里兰卡的房价涨幅显著。
受超低利率和住房供应有限的推动，新西兰房价继续加速上涨。年，中位数房价上涨了16.77%，高于年10.28%的同比涨幅，也是自年以来市场表现最强劲的一次。从季度来看，年第四季度的实际房价上涨了7.62%。
根据新西兰房地产协会(REINZ)的数据，在截至年12月的一年中，新西兰房地产销量飙升了36.6%，达到8,套。在奥克兰，售出的房产数量同比飙升66%，达到3,套。市场上有限的房屋供应给价格带来了进一步的压力。年12月，可供销售的房屋数量同比下降29.1%，至套，这是有记录以来的最低库存水平。
据估计，到年，新西兰经济将收缩6.1%。据国际货币基金组织预测，该国经济今年有望复苏，增长率为4.4%。
年，斯里兰卡房地产市场全国房价上涨了15.47%，较前一年的2.46%有了明显改善。但首都科伦坡的房价实际上正在下跌，因为在新冠大流行期间，需求已从城市中心向农村地区转移。全国经济在年下滑4.6%后，预计今年将增长5.3%。
在经历了几年的低迷之后，韩国房地产市场在利率下降的推动下开始走强。年，房价上涨了8.51%，与前一年0.53%的涨幅相比出现了大幅逆转，创下了14年来的最高涨幅。上一季度，房价环比上涨了4.32%。近年来，外国人在韩国购买房产的数量有所增加，不过这个国家素有不容易驾驭的名声。房地产市场不同寻常，拥有巨额关键存款(Chonsei体系)和政府的重大干预。但从结果来看，这是一个运行良好的市场。自年危机以来，它一直保持稳定。
据韩国银行(BOK)预测，韩国依赖贸易的经济今年将增长3%。去年，韩国经济萎缩了1%，这是受新冠疫情影响，22年来首次出现下滑。
亚太地区其他强劲的房地产市场包括中国台湾，年房价上涨6.44%，日本东京(6.05%)和中国北京(6.01%)。与前一年相比，它们在年的表现都更强劲，最近一个季度的季度价格增长也更强劲。
泰国(3.08%)、新加坡(2.16%)、巴基斯坦(1.6%)、中国澳门(1.25%)和中国香港(0.66%)的房价出现小幅上涨。除泰国和香港外，所有这些国家在年的表现都比一年前更为强劲。此外，除泰国和中国香港外，其他所有地区的房价在最近一季度都出现了上涨。
一些亚洲房地产市场迅速恶化
在我们的全球房价调查中，菲律宾目前是表现最差的房地产市场，而目前正处于大流行病引发的经济衰退之中。年，马卡蒂CBD一套豪华三居室公寓的平均价格下跌了16.11%，远低于前一年的1.03%。事实上，这是自年以来房地产市场最糟糕的表现。上一季度的房价环比下降了8.7%。
年至年，菲律宾经历了房价上涨，由于强劲的需求和快速的经济增长，马卡蒂CBD价格上涨超过%(经通胀调整后为76%)。但随着国内经济放缓，加上中美贸易战，年房地产市场急剧放缓。菲律宾经济在年收缩了9.5%，这是自年菲律宾统计局(PSA)开始收集数据以来最大的收缩，这进一步影响了房地产市场。菲律宾经济今年有望复苏，预计实际GDP增长率为6.6%。
柬埔寨的住房市场仍然低迷，公寓供过于求，需求疲软。年，金边高端公寓单元的平均价格下跌了8.8%，低于去年5.24%的同比跌幅。按季度计算，上一季度房价下跌了1.59%。最近，世界银行建议柬埔寨政府密切
